Nella nostra agenzia immobiliare a Monopoli questa domanda arriva da proprietari che hanno in mano un documento preciso: una comunicazione della banca, un preavviso di iscrizione ipotecaria dell’Agenzia delle Entrate-Riscossione, un atto di pignoramento notificato dall’ufficiale giudiziario.

Un’ipoteca o un pignoramento non trasformano la casa in un bene invendibile. Impongono però una gestione rigorosa della pratica, e in un caso impongono anche di rispettare un termine processuale che, una volta scaduto, chiude una delle strade disponibili.

Per fare chiarezza abbiamo chiesto il parere e la supervisione legale dell’avvocato Stefania Lisi che in questo articolo risponde alla domanda: si può vendere una casa con ipoteca o pignoramento?
I due casi vanno analizzati separatamente, perché le tutele e i passaggi cambiano radicalmente.

Vendere una casa gravata da ipoteca

L’ipoteca è una garanzia reale, spesso legata a un mutuo che il proprietario sta ancora pagando. La banca vanta un diritto sul bene, ma il proprietario resta pienamente libero di venderlo. Il nodo centrale è l’estinzione del debito residuo, e nella pratica si affronta in tre modi.

Il primo è l’estinzione contestuale al rogito, la strada più lineare. L’acquirente versa una parte del prezzo direttamente all’istituto di credito del venditore per azzerare il debito. In quel preciso istante la banca rilascia l’assenso alla cancellazione dell’ipoteca e l’atto notarile si perfeziona senza pendenze. Chiedi in anticipo il conteggio aggiornato alla data prevista per la firma, perché gli interessi si accumulano fino al giorno del pagamento.

Il secondo è l’accollo del mutuo. L’acquirente subentra nel contratto di finanziamento originario del venditore. L’operazione richiede il via libera formale della banca, che valuta la solidità finanziaria del nuovo intestatario.

Il terzo è la provvista anticipata. Il venditore salda il debito prima del rogito, usando una caparra particolarmente alta o un finanziamento ponte, e arriva alla firma con l’immobile già libero.

Come si cancella l’ipoteca dopo il rogito

Per le ipoteche a garanzia di un mutuo bancario la cancellazione è automatica. L’ipoteca si estingue insieme al debito e la banca trasmette la comunicazione all’Agenzia delle Entrate, senza atto notarile e senza costi a carico del debitore. È la procedura semplificata introdotta nel 2007, di cui l’Agenzia delle Entrate pubblica normativa e istruzioni.

Le ipoteche giudiziali, iscritte dopo una sentenza, e i mutui più datati restano fuori da questa procedura. Lì serve un atto notarile di assenso del creditore oppure un provvedimento del giudice, con tempi e costi che vanno concordati fra le parti già nella proposta.

Vendere un immobile pignorato

Quando sulla casa è stato trascritto un pignoramento la situazione cambia, perché si è già avviata una procedura esecutiva. Da quel momento gli atti di vendita sono inefficaci nei confronti dei creditori: la compravendita resterebbe valida fra venditore e acquirente, ma i creditori potrebbero ignorarla e proseguire verso l’asta.

Le strade per uscirne prima dell’asta sono due.

La vendita diretta autorizzata dal giudice

È l’istituto introdotto dalla Riforma Cartabia agli articoli 568-bis e 569-bis del Codice di procedura civile. Consente al debitore di trovare un acquirente ed evitare i ribassi tipici dell’asta, ma è vincolata a requisiti precisi.

L’istanza va depositata non oltre dieci giorni prima dell’udienza di vendita prevista dall’articolo 569. È il termine più importante di tutta la materia: una volta passata quell’udienza, questa strada non è più percorribile, e l’istanza si può presentare una sola volta.

Insieme all’istanza, a pena di inammissibilità, vanno depositate l’offerta di acquisto e una cauzione non inferiore a un decimo del prezzo offerto. Il prezzo non può essere inferiore al valore indicato nella relazione di stima. Istanza e offerta vanno notificate ai creditori almeno cinque giorni prima dell’udienza.

All’udienza il giudice dell’esecuzione valuta l’ammissibilità dell’istanza e la congruità del prezzo. In assenza di opposizioni dei creditori aggiudica l’immobile all’offerente e fissa le modalità di pagamento, da completare entro novanta giorni a pena di decadenza. Versato il prezzo, il giudice pronuncia il decreto di trasferimento e ordina la cancellazione dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie.

Il saldo e stralcio e l’estinzione della procedura

La seconda strada non passa dal giudice per la vendita, ma per la chiusura della procedura.

Il saldo e stralcio è l’accordo con cui il creditore accetta una somma inferiore al proprio credito e rinuncia al residuo. Nessuna norma lo disciplina: si tratta di una transazione, e dipende da quanto conviene a chi la deve accettare. Il calcolo del creditore è semplice. Una procedura esecutiva dura anni, costa e ha un esito incerto, e all’asta l’immobile rende meno che sul mercato libero. Una somma inferiore ma certa, incassata in pochi mesi, può valere di più.

Raggiunto l’accordo, i creditori rinunciano agli atti dell’esecuzione. Su quella base il giudice dichiara l’estinzione della procedura, e solo a quel punto si può chiedere la cancellazione della trascrizione del pignoramento in Conservatoria, che ha tempi propri e va richiesta espressamente.

Sui tempi pesa soprattutto il numero dei creditori intervenuti. Con un solo creditore ipotecario l’operazione si chiude in qualche mese. Con quattro o cinque posizioni diverse ogni consenso va cercato separatamente, e il coordinamento assorbe più tempo della vendita in sé.

Come si tutela chi compra

Se stai acquistando, un immobile gravato richiede qualche verifica in più.
La visura ipotecaria storica ricostruisce l’intera sequenza delle formalità sull’immobile: ipoteche di creditori diversi, pignoramenti sopravvenuti, domande giudiziali trascritte. Una visura aggiornata dice cosa c’è oggi; quella storica dice in quale ordine è arrivato e in quale ordine va rimosso.

Il deposito del prezzo presso il notaio permette di vincolare le somme fino al perfezionamento delle formalità e alla verifica che l’immobile sia libero.

Poi c’è la proposta di acquisto, che va scritta tenendo conto della situazione reale: condizioni sospensive, termini compatibili con la scadenza dell’accordo, conseguenze definite se il creditore non accetta. Una proposta redatta come se l’immobile fosse libero ti lega a una trattativa che dipende da decisioni prese da altri.

Il ruolo dell’agenzia quando i tavoli sono più di due

Una compravendita ordinaria mette al tavolo due parti. Questa ne mette almeno quattro: chi vende, chi compra, il creditore e il notaio. Spesso cinque, con la banca che finanzia l’acquirente. Con un pignoramento in corso si aggiunge il tribunale.

Il lavoro sta nel far cadere scadenze diverse dentro la stessa finestra temporale, perché ogni soggetto si muove con i propri tempi e nessuno li adatta a quelli degli altri.

In Puglia questa complessità prende due forme ricorrenti. Gli immobili rurali arrivati per successione, dove ai debiti si somma la presenza di più eredi e ogni firma va cercata: sul tema della comproprietà abbiamo scritto una guida dedicata. E gli acquirenti che vivono all’estero, una parte consolidata della domanda sul nostro mercato, con la procura per firmare a distanza, il mutuo per non residenti e i viaggi da programmare. Tempi che si allungano proprio mentre il calendario del tribunale non si sposta.

In Trulli & Dimore Immobiliare il consulente legale è interno e segue questi passaggi dal primo giorno. L’avvocato Stefania Lisi verifica la situazione ipotecaria prima che l’immobile vada sul mercato, imposta le clausole della proposta e coordina con il notaio la contestualità fra pagamento, cancellazione e atto. Lavoriamo così su ogni pratica, anche quando l’immobile è libero da formalità.

Un’ipoteca si estingue al rogito e la vendita procede. Un pignoramento apre due sole strade, la vendita diretta autorizzata dal giudice o il saldo e stralcio che chiude la procedura, e la prima ha un termine che scade dieci giorni prima dell’udienza di vendita. In entrambi i casi si vende, e in entrambi i casi il tempo stringe.

Se hai un immobile gravato, hai ricevuto un atto di pignoramento o vuoi acquistare un immobile con ipoteca o pignoramento, scrivici. 

FAQ – Si può vendere una casa con ipoteca o pignoramento? L’avvocato risponde

Si può vendere una casa con l’ipoteca della banca?

Sì. L’ipoteca è una garanzia e lascia intatta la facoltà di vendere. Al rogito una parte del prezzo salda il debito residuo, il creditore rilascia la quietanza e l’ipoteca si estingue. Chiedi in anticipo il conteggio aggiornato alla data prevista per l’atto, perché gli interessi maturano fino al giorno del pagamento.

Quanto tempo serve per cancellare un’ipoteca dopo il rogito?

Per le ipoteche a garanzia di un mutuo bancario la cancellazione è automatica: la banca trasmette la comunicazione all’Agenzia delle Entrate dopo l’estinzione del debito, senza atto notarile e senza costi per il debitore. Le ipoteche giudiziali e i mutui più datati richiedono invece un atto notarile di assenso o un provvedimento del giudice, con tempi e costi da concordare.

Cosa succede se il debito è più alto del prezzo di vendita?

Si può tentare un saldo e stralcio, l’accordo con cui il creditore accetta una somma inferiore al proprio credito e rinuncia al residuo. Nessuna norma lo prevede: è una transazione, e dipende dalla convenienza che il creditore vi trova. Un’asta è lunga e di esito incerto anche per chi la promuove, e questo spesso rende l’accordo preferibile.

Si può vendere una casa già pignorata?

Sì, ma non con una compravendita ordinaria. Gli atti di vendita di un bene pignorato non hanno effetto nei confronti dei creditori, quindi serve prima un accordo che porti alla rinuncia agli atti, all’estinzione della procedura dichiarata dal giudice e alla cancellazione della trascrizione. Con più creditori intervenuti servono più consensi e i tempi si allungano.

Chi paga le spese di cancellazione dell’ipoteca?

Dipende dal tipo di ipoteca e da quanto si concorda nella proposta. Nella procedura semplificata per i mutui bancari il debitore non sostiene costi. Quando serve un atto notarile di assenso le spese esistono e vanno attribuite espressamente a una delle parti prima della firma.

Cosa rischia chi compra un immobile ipotecato?

Con l’operazione impostata correttamente, l’acquirente riceve un immobile libero da formalità. Le tutele sono la visura ipotecaria storica, il deposito del prezzo presso il notaio e una proposta che condizioni l’acquisto alla cancellazione effettiva. Il rischio si crea quando queste verifiche vengono rimandate a dopo la firma.

Articolo a cura della redazione Trulli & Dimore Immobiliare, con revisione legale a cura dell’Avv. Stefania Lisi.